违规交易经济适用房被判无效 杭州一购房者索赔违约金未果

今天，浙江省杭州市江干区人民法院对一起私下交易经济适用房引发的纠纷案件作出宣判，法院以原告沈启华、徐晓华夫妇与被告马玉根、陆金华夫妇之间的房屋转让合同无效为由，判决被告夫妇返还原告夫妇54.3万余元购房款等费用，驳回原告夫妇要求被告夫妇支付35万元违约金的诉讼请求。
　　法院审理查明，沈启华、马玉根二人原系同事，前者不具备购买经济适用房的资格，后者虽然具备认购经济适用房的资格，而且也申报认购了杭州市江干区的一套经济适用房(建筑面积117.03平方米)，可是资金却不够。2006年5月，原、被告就上述经济适用房达成转让协议：原告支付51.9万余元购房款，再借给被告3.1万元；被告取得的购房合同、购房款收据及相关房屋产权等证件均应交付原告，由原告支付相关费用；经济适用房交付使用后，由原告无偿使用，待国家政策允许上市交易时被告及时、无条件地将产权过户给原告，费用由原告承担；房屋产权过户后，被告无须归还3.1万元借款；被告如违反约定，除归还购房款、借款及其他费用外，还需承担35万元违约金。
　　协议签订后，原告向被告支付了协议约定的借款和购房款，被告随后与开发商签订了经济适用房预售合同。2007年12月初，开发商向被告交付涉案房屋后，被告没有将房屋交给原告使用，也未退还款项，还对涉案房屋进行了部分装修。
　　为此，原告诉至法院，请求法院判令被告继续履行合同，如被告不能履行合同则要求其归还54.3万余元款项，并支付35万元违约金。
　　案件审理中，原告认为双方的房屋转让协议中明确约定了在国家政策允许上市交易前双方之间存在的是经济适用房的使用关系，可以交易之后才产生买卖关系，因此协议内容没有违反国家法律、行政法规的强行性规定，属于有效合同。被告则认为上述协议违反了国家法律的强行性规定，属无效合同。
　　法官说法
　　协议不得违反法律规定
　　案件宣判后，负责审理本案的法官潘水良对原、被告之间房屋转让协议的效力及判决理由予以了解答。
　　潘水良认为，经济适用房是政府限定销售价格和对象，保本微利面向城市低收入者和住房困难者。国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度。购买人必须符合条件，同时在购买房屋后的一定年限内不得出售。
　　本案中，原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外，协议的付款主义务由原告承担，房屋占有、使用主权利也约定由原告行使，因此这一协议实为经济适用房的转让协议。
　　为此，法院认定原、被告双方的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为，应认定为无效合同。
　　因此，鉴于原、被告之间的转让协议被判无效，被告即理应返还原告所支付的涉案费用。同理，由于协议无效，违约金条款自然也就不具有约束力，原告的违约金诉请也就无法获得支持。
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